近年来，养老地产成为保险业新的“宠儿”，几大保险公司争相涉足。养老地产何以受到险企青睐？其未来空间有多大？险企如何参与养老地产业为佳？日前，幸福人寿前董事长、中房集团理事长、汇力投资基金公司董事长孟晓苏接受了记者的专访，作为同时涉足房地产与保险行业的管理人士，他对险企涉足养老地产的一系列未知，表达了自己的看法。

孟晓苏认为，某些保险公司建设超大养老社区的设想并不成熟，甚至有以养老地产之名做商业地产之实的嫌疑，并不能发挥保险资金的指向性优势。事实上，他对养老社区建设早有设想，而保险公司完全可以作为金融服务者参与进来。

养老地产应注意老年人的生活需要

记者：您怎么看养老地产业的兴起？

孟晓苏：中国正经历前所未有的老龄化加速进程，可以说养老地产在我国兴起是必然的，这是一个为夕阳人群服务的朝阳产业。随着居民迅速富裕以及医疗条件的逐渐改善，居民寿命的延长带来了社会的老龄化。老龄化不是单单意味着社会负担，相反，老龄化的过程使得知识、经验可以更多地存留，使社会财富更加丰富，这标志一个社会的文明进步。同时老龄化还带来更大的消费，当然随之而来的是社会服务如何跟上的问题，与之配套的就是养老产业，其中当然包括养老地产业。

记者：如何评价保险公司涉足养老地产业？

孟晓苏：我认为，既然大家都看到养老地产大有前景，就应当认真研究它的规律，把它真正作为养老产业的一部分来做。

可是我看到现在的情况是，有保险公司为了做房地产而做养老地产。比如，有的公司拿3000亩地做养老地产，这意味着如果按容积率1:1计算，未来形成200万平方米的巨大社区中居民全是老人。这种“老人城”在客观上可行性不大，城市配套也不可能支撑。这与政策抑制地产时某些房企的做法是一样的，它们为了拿地就做旅游地产、文化地产、商业地产、养老地产，以此来布地产的“局”，并不是真的做养老产业。

当然，以养老地产之名做地产之实也不能完全说不好，保险公司可以由此提高收益。

记者：何谓真正的养老地产？

孟晓苏：这还得从低端养老和高端养老的不同说起。根据国际经验，我国养老的格局应是“90-6-4”，即90%的老人要选择居家养老，6%的老人需要社区照料，4%的老人入住养老机构。这意味着未来每100个老人只需要养老院有4张床位，据说现在北京市每100个老人拥有1.5张床位。

所以养老地产必须考虑老人养老多元化的需要，按照上述的格局，90%的老人还是需要居家养老。所以房地产开发必须要考虑人老了怎么办的问题，比如所有房屋都要有无障碍设计，包括多层要有电梯，高层电梯有能放进担架的设计，还有呼唤服务、护理急救等软件的配置等。

针对需要社区照料的这6%的老人，国内社区的护理团队能力要加强，保险业也要推进护理保险，国家政策上要对护理服务公司提供一定补贴。

而剩余的需要养老院床位的4%的老人，对养老机构的需求也分为几种类型，有福利性的，有需要老人或家庭支付的；有基础挡次的，也有高档次的。其中福利性养老机构是非营利性质的，要由政府投资或补贴解决床位，低收入老人靠政府按照社保的要求给予基本满足。有支付能力的中等收入和高收入老人，需要更高水平的养老服务。

这就出现了保险公司可以建的、面对中高端老人的养老社区，它们不是福利性的，而是商业性的，建设的环境和品质要符合老人的需要。这种养老社区可能要求每个人用几百万元购买房产或对应的保险产品或获得会员资格后，才能够入住。

记者：类似于目前险企在做的养老社区吗？

孟晓苏：不同于目前险企自己拿地新建的养老社区。我此前对此有了设想，大致应分为两种情况。一是在现有的旧城改造中适当安排养老社区。譬如旧城改造总建设面积是100万平方米，养老社区总面积可以是10万到20万平方米。这样老人就可以居住在位于市区内的养老机构里。在旧城改造时安排这样的老年住宅建设，完全可以做到。

再就是在城市成片建设几千亩的具有规模的新社区中，安排一部分养老社区建设。这种新社区大部分住房作为一般房产卖给普通住户，这样能保证老人居住在有人群聚集有生活气息的自然环境里，更适合老人的生活需要。

保险公司应作为养老地产项目投资方

记者：那在您的设想中，保险公司的角色何在？

孟晓苏：在整个小区中安排部分养老社区就意味着，建设这样的养老社区，完全用不着保险公司到处去拿地，现在房企手中类似的项目就不少。在这样的养老地产项目建设中，保险公司作为投资方加入进来即可，发挥的是资金的指向性优势，避免由不懂社区开发的外行人员行不擅长之事。

所以我的思路是把两个产业结合起来，一边是做房地产专项，一边是保险公司的资金可以利用，但两个产业要进行细化分工。

所以我要对现在有些保险公司投资养老地产的方式提出异议。事实上某些“孤悬海外”建老年城的做法并不是养老地产发展的方向，老人养老需要“老年城”吗？我想象不出来某些地区一旦建成“老年城”会是个什么情况。

记者：保险公司会不会不甘于仅仅做投资方？

孟晓苏：也不一定。现在规定保险公司投资建设养老设施5年内不允许转让，这就会发生5年内不盈利的问题。而如果作为养老地产的投资商，规定在建设完成后开发企业要以成本价把养老房屋交付保险公司，那时若投资超过5年，房产已没有不能转让的限制。这比保险公司自行建设养老房屋只好不差。

如果保险公司自行投资养老地产，按目前规定，5年后才可以转让，5年内就只能拥有它和用于租赁。如果建个养老社区占地3000亩、建筑面积200万平方米，保险公司是否全部都要拥有与出租？我觉得这是个悖论。如果保险公司开发的房地产项目在5年内有部分出售，这实际就是偷步在做房地产，即便卖给的是老人。

所以如果保险业出现以养老为名做房地产的公司，其实并不妥当。投资做房产当然会增加保险公司的收益，但是这跟当下的政策要求不符合。如果未来不少住宅小区都成了险企开发的社区，保险公司都变成了开发商。这样做对吗？

养老地产需要创新

记者：养老地产的成功模式？

孟晓苏：对照刚才说的“90-6-4”的养老需求格局，以及高、中、低档的不同收入水平，养老地产实际上也需要创新。目前的养老地产盈利模式不清晰，养老地产的盈利周期有多长还不能明确，但我们可以参考国际上的成熟方式。

比如“七分卖三分留”被证明是不错的，即用70%房产出售的收益来支持剩余的30%的养老房部分。不过如果采取这样的方式，项目就又是房地产，而不是养老地产了。所以说，保险公司或者只能等待政策变向。人们需要思考的是，难道养老地产只能由保险公司自己开发吗？

记者：保险公司如果由养老地产进一步发展到全面布局养老产业，您怎么评价？

孟晓苏：对于养老，保险公司想涉足整个产业链条实在没必要，这不等于又回到计划经济了？社会分工是社会前进的动力，产业的每个环节都有不同机构在做。比如，很多品牌公司的护理已经具备极强的专业及特色，保险公司的养老产业服务为什么不找这样专业机构呢？精细化管理有市场机制可以控制。我认为，最好不让某个公司垄断老人的全部服务，要引入社会竞争，最大化地保障老人的权益。

不过，此前的畸形政策导致保险公司要突破政策做点事儿，我对现在敢于“吃螃蟹”的人表示赞赏，但下一步小而全的发展方向，很难打得过社会化管理的方式。

记者：房企做养老地产的热情如何？

孟晓苏：房企做养老地产的很少，一是项目投资周期的问题，二是盈利模式的问题。房企做养老地产的主要目的应该是获取贷款支持、获取资金。近几年政策对房地产的打压，使得房企在资金和土地获取价格上都有压力，有些公司名为养老实为获得带有政策性的土地。

记者：除了涉足养老地产，您认为保险公司还能如何参与养老产业？

孟晓苏：养老地产、养老保险产品，都需要创新。保险公司应积极探索多样化的养老方式，为中高端养老提供方便，积极参与养老地产投资。同时充分利用保险这个特殊工具为养老增加资金提供便利，这都需要创新。

总结起来，保险公司的角色就是投资商，在养老服务上它就是一个金融服务者，不需要做开发商、运营商、服务机构、医疗机构，但可以作为投资者身份参与这些环节。

记者：在养老地产的政策扶持方面，您有何期许？

孟晓苏：我国的养老产业起步晚，政策扶持力度也有待加大。事实上，我认为保险公司进入到商业地产的开发就应该是允许的，因为政策不允许并不能阻止保险公司的变相操作。

而养老地产在设计上应考虑现存的“70%出售+30%持有和租赁”的模式，政府要考虑到居家养老的这部分商品房是商业地，如果以划拨地去支持商业养老房建设，对地方财政是不利的。

孟晓苏引领金融创新轨迹：

孟晓苏曾引进多项成熟住房金融产品：1996年提出发展“住房抵押贷款”、建立“住房公积金”，1997年提出进行“抵押贷款保险”，2003年提议实行“反向抵押贷款”，1994年著书介绍“股权投资基金”，2005年倡议引进“房地产信托投资基金”。